Sälja bostaden snabbare

Det finns fyra saker som avgör hur snabbt en bostad säljs. Tre går att påverka, och de rangordnas inte som folk tror.

1. Priset — det tyngsta av allt

Ingen marknadsföring i världen kompenserar för ett utgångspris som ligger fel. En bostad som prissatts över marknaden får färre visningsbokningar, ligger kvar längre, och tvingas ofta till en prissänkning som i sig signalerar problem.

Omvänt kan ett något lägre utgångspris ge fler spekulanter, budgivning och ett högre slutpris. Det är mäklarens viktigaste råd, och det är värt att lyssna på.

2. Bilderna

Det första en spekulant gör är att bläddra igenom bilderna. Är de mörka, sneda eller tagna en grå novemberdag försvinner intresset innan texten lästs.

• Fotografera i dagsljus, gärna när solen inte står rakt in.
• Plocka bort personliga saker — kylskåpsmagneter, tandborstar, klädhögar.
• Tänd alla lampor, även mitt på dagen.
• Låt det viktigaste rummet vara första bilden.

3. Timing

Bostadsmarknaden har säsonger. Sen vinter till försommar, och åter i september, är de perioder då flest letar. Juli och december är trögast.

Men vänta inte i flera månader på "rätt tid" — en välskött försäljning i lågsäsong slår en dåligt skött i högsäsong, och konkurrensen från andra objekt är då lägre.

4. Hur många som ser den

Först här kommer räckvidden. Är de tre första punkterna på plats blir frågan hur många ögon som faktiskt landar på bostaden.

Hemnet fångar de aktivt sökande. Betald annonsering i sociala medier når dessutom dem som inte letar men skulle kunna bli intresserade — en betydligt större grupp. Ett inlägg på mäklarkontorets konto når några hundra personer; en riktad kampanj når tiotusentals.

Kedjan är enkel: fler som ser bostaden ger fler visningsbokningar, fler på visningen ger större chans till flera budgivare, och det är budgivningen som avgör slutpriset.

Vad som inte påverkar lika mycket som folk tror

• Annonstextens längd. Få läser hela. Bilderna och priset gör jobbet.
• Antalet visningar. Två välbesökta slår fem tomma.
• Bostadens skick i detalj. Helhetsintrycket väger tyngre än enskilda brister — de flesta räknar med att göra något.

Vanliga frågor

Hur lång tid tar det normalt att sälja?

Det varierar kraftigt med ort och bostadstyp. Fråga mäklaren om siffror för jämförbara objekt i just ditt område det senaste kvartalet — det är mer användbart än ett riksgenomsnitt.

Ska jag sänka priset om det inte händer något?

Innan du sänker, kontrollera om bostaden faktiskt setts av tillräckligt många. Låg trafik är ett synlighetsproblem, inte ett prisproblem. Mäklaren kan se siffrorna.

Hjälper homestaging?

Ofta, särskilt i tomma bostäder där det är svårt att uppfatta rummens storlek. Effekten är störst på bilderna, som är där de flesta bildar sig sin uppfattning.